Cuando un vendedor se decide a vender su farmacia, muchas veces recurre a una asesoría intermediaria para que lleve la captación del comprador, así como el resto de las gestiones que estas operaciones conllevan.
La Asociación AMAF, (Asociación Madrileña de Asesores de Farmacia), está formada por empresas como Asefarma, Orbaneja o Gómez Córdoba que, además de asesores fiscales, tienen como función principal la intermediación de oficinas de farmacia.
En esta ocasión, y ante la proliferación de abusos que estamos constatando por parte de empresas poco profesionales, hemos decidido poner de manifiesto algunas de las prácticas ilícitas que éstas usan. Esperamos que le sirvan de alerta, en su propio proceso de compraventa.
¿Qué características recomendamos que busquen en la empresa intermediaria de compraventa?
Que sean despachos formados por juristas y economistas con experiencia en el sector y a ser posible con servicios de asesoría posterior a la compra. Estas empresas dan una mayor credibilidad puesto que continúan con el proceso de servicio al titular una vez se realiza la operación de traspaso.
1.- El vendedor – ¿Qué tipo de contrato firma con la intermediaria?
El vendedor cuando contrata con una intermediaria firma un contrato de nota de encargo o nota de exclusiva.
En el primer caso, la nota de encargo no conlleva exclusividad para la intermediaria, pudiendo firmar el titular con otras asesorías, la venta de su farmacia o venderla por su cuenta.
Cuando finalmente se lleva a cabo la operación, el derecho al cobro de honorarios por la intermediación, solamente lo genera la intermediaria que ha conseguido poner de acuerdo a las partes respecto a precio y condiciones. Estos acuerdos deberían ir plasmados en un contrato de arras o bien directamente en la escritura pública en la que se formaliza la compraventa.
Nunca y en ningún caso, una intermediaria que no ha llevado a buen fin la operación podrá reclamar sus honorarios profesionales en tanto que no ha cumplido, ni finalizado el encargo.
Una de las prácticas que venimos observando es la reclamación de esos honorarios tanto al vendedor como al comprador que firmó en su momento la nota de confidencialidad para poder estudiar la farmacia en venta.
Debe saber que no tienen derecho al cobro, ni del comprador, ni del vendedor pues, como decimos no han finalizado el encargo hecho por el vendedor, el hecho de haber dado la dirección de la farmacia o facilitada documentación sobre la misma, no le da derecho al cobro de minuta.
Quédense tranquilos si han tenido alguna mala experiencia en este sentido o si han sufrido amenazas de denuncias ante el juzgado por parte de estas asesorías de «pocos escrúpulos», pues no han generado ningún derecho a cobro.
Otro tema es la firma de un contrato de exclusiva del vendedor con la intermediaria. En estos casos, si el vendedor por su cuenta o a través de otra empresa vende su farmacia dentro del plazo de exclusiva firmado con la empresa de intermediación, sí deberá abonar los honorarios estipulados con la empresa, pues precisamente en su contrato de exclusiva está obligándose a que sea esa intermediaria y no el propio titular u otra empresa la que venda la farmacia, en unos plazos y precio previamente pactados. En todo caso, esto es una obligación del vendedor con la empresa, en ningún caso compromete u obliga al comprador.
2.- El comprador: antes de señalizar, los pasos que debe dar
Procure que le faciliten la documentación en papel (o digitalizada) a fin de que usted pueda estudiarla con tranquilidad e incluso, pueda ser asesorado por un experto en el tema.
No admita ver esta documentación en la pantalla del ordenador, sin tiempo para estudiarla con detenimiento. Hemos observado esta práctica y entendemos que confunde al comprador de la farmacia al que intentan incitar a una adquisición rápida e irreflexiva. Las consecuencias futuras de estas malas artes pueden ser nefastas para el patrimonio del que compra.
«La persona que compra tiene derecho a recibir todo tipo de información necesaria para formar su voluntad antes de comprometerse en la compra de una farmacia».
Solicite la documentación fiscal-contable de los 3 últimos años de:
- IRPF
- Modelo 347
- Pérdidas y Ganancias
- Confidenciales (declaración de las recetas vendidas)
- Si el local es en alquiler, el contrato suscrito; si es propiedad del titular, la escritura de compra
- A veces se precisa completar con mayor detalle los datos con resúmenes que facilitan los propios laboratorios y complementan los datos del 347.
3.- Mala praxis de intermediarias fraudulentas, algunos ejemplos
3.1. – Cuando engañan al comprador de farmacia
Oferta vinculante del comprador sin respuesta del vendedor que se pospone en el tiempo.
Vemos casos de compradores que se quedan atrapados en una oferta que hacen y cuya respuesta nunca acaba de llegar. La intermediaria le retiene a la espera de respuesta del vendedor que nunca llega. Aun conociendo que la oferta ya ha sido rechazada o es inviable.
La intermediaria, de esta manera retiene en el tiempo al comprador que, mientras, no se ocupa de buscar otras ofertas de su interés, que estén fuera de su campo de acción.
3.2.- Cuando engañan al vendedor
La oferta vinculante de un supuesto comprador, que nunca existió.
Se utiliza esta trampa con dos finalidades:
- Captar farmacia que quieren vender y encargan la venta.
- Captar farmacias que no pretendían vender, pero que con la expectativa de una compra se deciden.
Captar farmacia que quieren vender y encargar la venta
El vendedor ha sido previamente captado con una expectativa irreal respecto al precio de venta de su farmacia, el intermediario «ha regalado los oídos» y ha confirmado que es posible vender a un precio desorbitado.
Algunas intermediarias contratan a captadores cuya única misión es conseguir una exclusiva de venta, con independencia de si el precio firmado en la exclusiva es acorde al mercado o no. A estos captadores, que cobran comisión por nota firmada, lo único que interesa es que se firme el encargo.
A continuación, son los comerciales negociadores, los que se encargan de mover la farmacia en el mercado y resulta fácil que el vendedor baje su expectativa de precio, si recibe unos meses después y en dique seco, una oferta razonable, pero que no alcanza su primera expectativa.
Una vez el vendedor acepta, el comprador desaparece misteriosamente
La intermediaria consigue dos cosas:
- Captar la farmacia a la venta en exclusiva, sin competencia de mercado y finalmente poder venderla, a un precio acorde al mismo.
- Captar farmacias que no estaban a la venta, pero ante una oferta se deciden.
Con esto crean una expectativa al titular. Una vez el titular acepta vender, el comprador desaparece misteriosamente, pero él ya se ha decidido a vender.
3. 3. Cuando engañan a ambos: los «revienta tratos»
Y, por último, hemos constatado, a veces en propias carnes, como después de un arduo trabajo de negociación y acuerdos, la intermediaria “burlona”, que no acepta derrota y que antes la posibilidad de perder a su cliente crea la semilla de la incertidumbre “Está mal vendida” dice al vendedor, “Estas comprando caro…”, “te puedo conseguir una de iguales ventas a un precio menor”… Y si el cliente es proclive a la tentación, caen y rompen la operación.
4. Trabaje solo con intermediarios cualificados, con experiencia y a ser posible con asesoría postventa
Estos son algunos de los “engaños” más comunes de esta intermediaria esquiva, manipuladora y desleal, que intenta por todos los medios conseguir su objetivo, en nuestra experiencia hemos visto trampas de todo tipo…
Pero estos ejemplos no son todos los que están, ni están todos los que son. Consulte, y prevea, trate sólo con asesores de confianza, con la cualificación adecuada y con años de experiencia, evitando así, caer en las trampas que presentan algunos intermediarios.
AMAF Asociación 